（数据来源：公开信息，年丰基金整理）

本文通过28个最高法院案例（其中包括1个指导性案例、4个公报案例），以及包括“八民纪要”、“九民纪要”在内的14个最高法院的规定、文件、意见等，按照时间顺序，全面梳理最高法院关于以物抵债及以物抵债协议效力的各种观点。对需涉及以物抵债或物抵债协议有关，年丰基金希望共同探讨交流。

一、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020年12月23日修正）（1998年6月11日通过20年12月23日修正）

43．被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第41条、第42条的规定。

二、2012年《最高人民法院公报》第6期案例——（2011）民提字第210号，《成都市国土资源局武侯分局与招商（蛇口）成都房地产开发有限责任公司、成都港招实业开发有限责任公司、海南民丰科技实业开发总公司债权人代位权纠纷案》

最高法院在该案中认为，"成都港招公司与招商局公司双方协议以土地作价清偿的约定构成了代物清偿法律关系；依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。""债务人与次债务人约定以代物清偿方式清偿债务的，因代物清偿协议系实践性合同，故若次债务人未实际履行代物清偿协议，则次债务人与债务人之间的原金钱债务并未消灭，债权人仍有权代位行使债务人的债权。"

三、2014年2月《民事审判指导与参考》第58辑，《债务履行届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定》

最高法民一庭在该文中认为，“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。”

四、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2014年12月18日通过，2020年12月23日修正）

第四百九十三条  拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

五、2014年第12期《最高人民法院公报》案例——（2011）民提字第344号，《朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》

最高院认为，朱俊芳与嘉和泰公司就同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定：如借款到期偿还了借款，则《商品房买卖合同》不再履行；如借款到期未能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》，在两份合同均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系，即双方当事人实际是用之前签订的《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定；借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担 保法》第40条、《物权法》第186条有关‘禁止流押’的规定。

六、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年8月颁布，2020年8月修正）

第二十三条　当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。

七、2015年12月《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》

九、关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题

47.债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。抵债物尚未交付给债权人的，债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

48.债务履行期届满后，在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

八、2015年12月24日最高法院《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》

最高法院认为，“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。……如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。

在后果的处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第195条第1款的规定主张撤销。这两种意见中，我们倾向于后一种意见。如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第54条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。”

九、2016年8月《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见的解读》

有关部门就以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题征求最高人民法院研究室意见。我室经研究认为：物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

十、最高法院（2016）最高法民终484号案例，《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书》

最高法院认为，“以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，兴华公司与通州建总呼和浩特分公司第二工程处2012年1月13日签订的《房屋抵顶工程款协议书》，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该协议书有效。”

十一、最高法院(2016)最高法执监85号案例，《中国银行股份有限公司山东省分行与汇统房地产有限公司、烟台银信投资管理有限公司等金融借款合同纠纷、合同、无因管理、不当得利纠纷执行裁定书》

最高法院认为，“本案中，中行山东分行是基于人民法院的强制执行行为，通过执行裁定取得涉案房产的物权，是国家司法公权行为处分物权的结果，不属于善意取得，应当适用物权法第二十八条的相关规定，不应适用善意取得制度。关于山东高院26-1号裁定是否应予撤销的问题。…第四，执行程序中，双方当事人协商以物抵债是一种私法行为，属于执行和解的一种形式，人民法院应当审查执行当事人抵债行为是否触犯第三人权益，不宜出具执行裁定予以确认，以防止当事人恶意串通损害第三人利益或者通过执行裁定来规避行政审查等情形发生。本案虽然没有证据证明中行山东分行与中银公司、银信公司恶意串通，但是中银公司明显存在选择性抵债的情形，并损害了工行市中支行公平受偿的权益。基于上述理由，山东高院26-1号裁定应予撤销。”

十二、最高法院（2016）最高法民申1094号案例， 《白怀平、姜绍东等案外人执行异议之诉民事裁定书》

最高法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”2011年11月15日，露易莎公司因欠白怀平等四人共计220万元借款无法偿还，遂与四人签订了以物抵债协议，以220万元的价格将宏源果蔬公司阳谷县不动产转让给白怀平等四人。协议书签订后，白怀平等四人根据与露易莎公司签订的仲裁协议，向聊城仲裁委员会提出仲裁申请。2013年2月8日，聊城仲裁委员会作出（2012）聊仲裁字第60号裁决书，确认白怀平等四人与露易莎公司于2011年11月15日签订的以物抵债协议成立。该裁决书中没有物权设立或变更的内容，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的仲裁委员会的法律文书。因此，白怀平等四人根据案涉聊城仲裁委员会裁决书，提出有关宏源果蔬公司阳谷县不动产实际权利人已经得到生效法律文书确认的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。

十三、最高法院（2016）最高法民申3384号案例，《深圳市湘钢实业有限公司与深圳市科盛达实业有限公司普通破产债权确认纠纷一案再审民事裁定书》

最高法院认为，“据原判决查明的事实，科盛达公司与湘钢公司于2007年7月3日签订案涉合同约定：对于科盛达公司在深圳市蛇口渔业二村A2地块宗地号K704-17地段土地上兴建的楼宇，湘钢公司自愿购买其第五层，建筑面积为1023.16平方米，第六层至第十层建筑面积为4538.7平方米，合计5561.86平方米；双方同意上述楼宇单价为4000元/平方米，合计13672000元整；科盛达公司以该面积楼房抵付湘钢公司的所欠钢材款13672000元，如科盛达公司在土地证下发后十日内将欠款及原钢材购销合同的违约金付清，湘钢公司同意科盛达公司将楼收回；科盛达公司无权单方终止合同，将楼宇出售他人，出售之款不足以还清湘钢公司之款时，湘钢公司可向科盛达公司追索。上述合同系当事人双方真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，原判决认定合同有效并无不当。案涉合同签订后，因案涉房屋未进行竣工验收、未办理初始登记手续，尚未具备过户登记至湘钢公司名下的条件，在科盛达公司于2013年6月3日被深圳中院受理破产清算时，上述案涉合同尚未履行完毕，案涉房屋的所有权并未转移登记至湘钢公司名下，湘钢公司对案涉房屋并不享有物权，该公司有关科盛达公司已经认可案涉房屋归湘钢公司所有的主张没有事实和法律依据。”

十四、2016年12月28日最高法院发布的第72号指导案例——（2015）民一终字第180号，《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案二审判决书》

最高法院认为，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2. 6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361,398,017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38, 601, 982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3％和4％、逾期利率10％计算，并计算复利。

法院生效裁判认为，本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第186条规定禁止的情形，亦不适用最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。

十五、2017年第9期《最高人民法院公报》案例——（2016）最高法民终484号，《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》

最高法院认为，“对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，含同即为有效。

当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，亦可能属于新债清偿。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人干债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后、因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的、债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”

十六、最高法院（2017）最高法民申128号案例，《张南华、常德堂皇置业有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，“堂皇公司因债务清偿期限届满无力偿还借款,经与张南华协商出具案涉《承诺书》,约定以堂皇公司开发的商品房抵顶1250万元债务，同时约定了抵债房屋的移转和过户程序，及双方在此过程中的权利义务和违约责任，并由黄选乐对违约赔偿责任承担连带保证责任。该《承诺书》系各方当事人真实一致的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有约束力。原审法院关于“从抵债的目的来看，以物抵债具有实践性。若仅有合意，未转移物权，则债务未消灭，抵债的目的未达成，债务人仍可另行选择偿债方式，即‘以物抵债’协议并不产生强制履行的效力”的认定，缺乏法律依据。且在本案中，张南华在起诉时明确提出了返还其已代付的200万元款项的诉讼请求，但原审法院未进行审理并作出裁判，遗漏了当事人诉讼请求，剥夺了其相应的辩论权利。”

十七、《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》（2017年11月6日通过，2020年12月23日修正））

第六条  当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。

十八、最高法院（2018）最高法民再50号案例，《湖北江山重工有限责任公司、襄阳市慧江混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书》

最高法院认为，以物抵债协议涉及多方当事人间多个债权债务关系的清偿安排，是各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，并不以协议约定的房屋物权转移登记为生效要件，因此四方协议与商品房合同均成立且已经生效；各方当事人原有的债权债务关系已经因以物抵债协议的成立而消灭，华康公司应按协议的约定履行交房义务。

十九、最高法院（2018）最高法民再445号案例，《郭荣田、姚长义再审民事判决书》

最高法院认为，以物抵债调解书只是法院对当事人以物抵债协议的确认，其实质内容是确认债务人用以物抵债的方式来履行债务合法，并不产生对物权权属的变动效果。此处主要涉及《物权法》第28条（现为民法典第二百二十九条）中导致物权变动的人民法院的法律文书范围的理解，《物权法》第28条中的法律文书是指法院作出的直接为当事人创设或者变动物权的法律文书。一般而言，该类文书仅限于共有纠纷诉讼中，法院直接认定案件当事人之间对于案涉标的物的共有关系的判决或裁定。在这类案件中，法院的介入直接对诉争物的权属作出了判断，产生物权变动的效果。而在法院出具关于以物抵债的民事调解书的场合，法院只是确认当事人之间以物抵债这种清偿方式的合法性，并不产生物权变动的效果。这类调解书具有给付内容，法院可以强制义务人交付标的物或完成权利变更登记。只有在标的物完成交付或者完成权利变更登记后，才产生物权变动的效力。因此，债权人并不因此取得抵债物的所有权。债权人作为案外人以物抵债的民事调解书为依据，排除强制执行的，不能支持。

二十、最高法院（2019）最高法民申2060号案例，《陕西新华发行集团汉中市南郑区新华书店有限责任公司（原陕西新华发行集团南郑县新华书店有限责任公司）、刘晓泉再审审查与审判监督民事裁定书》

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”因此，《物权法》第二十八条所称的“法律文书”，应当以生效之时即能够直接导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书为限。在美新公司与南郑新华书店公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，陕西省汉中市中级人民法院于2018年4月25日作出（2018）陕07民终246号民事判决，判令美新公司向南郑新华书店公司返还案涉土地并配合办理过户手续。从该判项表述看，其在性质上为判令美新公司向南郑新华书店公司履行相应给付义务，因而该判决生效之时并不能够直接导致案涉土地权属的变动，故不属于《物权法》第二十八条规定的情形。

二十一、最高法院（2019）最高法民再219号案例，《鞍山市东大建筑工程有限公司、张志国再审民事裁定书》

最高法院认为，一审法院在执行该院生效调解书确认奥达美公司欠东大公司工程款债务10811200元及其利息债权的过程中，于2016年5月20日作出（2015）鞍执字第00162号执行裁定书，裁定将案涉房屋作价抵偿奥达美公司欠东大公司的债务，并明确房屋所有权自该裁定送达东大公司时转移，之后于5月23日向东大公司和奥达美公司送达该裁定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”据此，东大公司在一审法院于2016年5月23日向其送达以物抵债裁定时取得诉争房屋所有权。

二十二、《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第一辑）》（人民法院出版社,2019年10月版）

法官会议意见：以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。 

二十三、最高法院（2019）最高法民再219号案例，《鞍山市东大建筑工程有限公司、张志国案外人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书》

最高法院认为，执行异议之诉以“执行过程中”案外人对执行标的提出书面异议为前提，目的在于阻却执行程序的继续进行。在执行法院已作出以房抵债的裁定并送达之后，执行程序已终结，案外人此后才提出执行异议及执行异议之诉，不符合执行异议之诉的受理条件，应不予受理；已经受理的，应驳回起诉。

二十四、最高法院（2019）最高法民终1548号案例，《北京首都旅游集团有限责任公司、黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司申请执行人执行异议之诉最高人民法院民事判决书》

最高法院认为，当事人之间为借款担保而签订《商品房买卖合同》，并办理房屋移交和备案登记，但双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院因执行案件就该房屋查封之后，无论该房屋的名义买受人是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变《商品房买卖合同》系为借款担保的性质。名义买受人（案外人）对该房屋享有的权利不能排除人民法院对作为该房屋实际所有权人（被执行人）的执行。

二十五、最高法院(2019)最高法执监412号案例，《肖建、江西井冈山祥云房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行案最高人民法院执行审查类执行裁定书》

最高法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在查封期限内，人民法院对查封的房产作出以物抵债裁定，裁定查封的房产及其土地使用权一并归申请执行人所有的，根据《物权法》第二十八条的规定，上述财产的所有权自人民法院以物抵债执行裁定送达申请执行人时起已发生转移，即归申请执行人所有。

二十六、最高法院（2019）最高法执监298号案例，《六盘水宗鑫房地产开发有限公司、六盘水农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行执行裁定书》

最高法院认为，“本案的审查重点是，六盘水中院作出以物抵债裁定是否正确。关于本案是否应当裁定以物抵债的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十六条规定：“申请执行人与被执行人达成和解协议后请求中止执行或者撤回执行申请的，人民法院可以裁定中止执行或者终结执行。”根据该法条规定，在执行过程中，如申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人可以选择向人民法院申请中止执行或者撤回执行申请，人民法院将根据该项申请裁定中止执行或者终结执行。而中止执行和终结执行属不同性质的结案方式，二者的法律后果明显不同。在中止执行的情况下，执行程序仅为暂时停止，待导致中止执行的因素消失后，执行程序又可得以继续进行。而终结执行意味着执行程序的彻底结束，代表着原执行案件的消灭，即便此后申请执行人因符合法定条件得以再次申请执行，人民法院也再次立案执行，但此执行案件并非原执行程序的继续，而是属于新的执行案件。就本案而言，因申请执行人六盘水农商行撤回执行申请，六盘水中院已裁定本案终结执行。此后，虽然六盘水中院又依六盘水农商行的申请立（2018）黔02执恢19号案件执行，但立“执恢”号案件系基于加强对执行案件立、结案管理工作的需要，并非代表原执行程序的恢复，亦非原执行程序的继续，该案属于新的执行案件。此情形下，六盘水中院未重新启动评估、拍卖程序，而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务，适用法律错误，应予纠正。另，关于能否将案涉土地使用权直接裁定过户给案外人的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条的规定，对于无法拍卖或变卖的被执行人财产，人民法院可以依据申请执行人或其他执行债权人的申请裁定将该财产作价抵偿债务，接受抵债的主体应为申请执行人或者其他执行债权人，而非案外人。本案中，钟山分公司和恒邦公司非本案的申请执行人，也非其他执行债权人，六盘水中院直接裁定将案涉土地使用权过户给两公司，于法无据，亦应予以纠正。”

二十七、最高法院（2019）最高法民申1335号案例，《神木县金星小额贷款有限公司、王鲜借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，“关于王鲜应否向金星公司承担偿还本金2000万元及利息责任的问题。根据二审查明的事实，王鲜与金星公司签订《借款合同书》，向其借款6000万元，王鲜已偿还借款本金4000万元和部分利息。后双方签订《协议书》《补充协议》，约定王鲜以其持有的股权和房产抵偿借款本息，但前述股权至今尚未办理工商变更登记。第一，王鲜与金星公司所签《协议书》《补充协议》中并未约定原借贷关系消灭，仅变更还款方式，双方之间的借贷关系仍然存在。第二，一、二审庭审中，双方对王鲜向金星公司借款6000万元、就该借款已偿还本金4000万元并支付利息至2012年5月30日的事实不持异议，而至今《协议书》中约定用以抵债的股权尚未办理变更登记，已远远超出协议约定的履行期限，以物抵债协议目的不能实现，故金星公司选择依据《借款合同书》向王鲜主张承担偿还本息的责任，有事实和法律依据。由上，二审法院认定王鲜与金星公司成立合法、有效的民间借贷关系，其应向金星公司承担偿还本金2000万元及利息的责任，并无不当。王鲜的该项再审申请理由不能成立。”

二十八、最高法院（2019）最高法民终1349号案例，《江苏苏兴建设工程有限公司、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》

最高法院认为，黄山名人公司与江苏苏兴公司签订《工程款抵扣购房款协议二》约定，黄山名人公司以其开发的金龙岛项目的68套房产抵扣其应付工程款68996390元。但经双方确认，仅过户了5套房产、完成抵房备案手续24套，其余房屋均未办理备案手续及交付，上述协议未实际履行完毕，且黄山名人公司未证明剩余房产未办理备案及交付是江苏苏兴公司的原因所致，故黄山名人公司在上述协议未实际履行完毕的情况下不能免除其支付该部分工程款的义务，其仍应当就其未实际履行的以房抵款协议部分金额承担直接给付工程款的责任。

二十九、最高法院（2019）最高法民申4491号案例，《孟福明、黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，原审已查明，孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同，并以工程款抵扣了全部购房款，但此房屋已于查封前抵押给了永城公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记，而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式，孟福明并非购买房屋居住的消费者，故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次，本案系案外人提起的执行异议之诉，建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果，且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权，故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。”

三十、2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》（“九民纪要”）

44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

45.【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

71.【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

三十一、最高法院民事审判第二庭编《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》（人民法院出版社2019年版）

最高法院民二庭认为，在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，应认定为后让与担保，参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条的规定处理。

三十二、2020年第3期《最高人民法院公报》案例，(2018)最高法民申1774号，《吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷案最高人民法院再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，债务人未能按照借款合同清偿债务，与债权人达成以房抵债合意，并签订《房屋买卖合同》，不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。双方签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

三十三、最高法院（2020）最高法民申3126号案例，《鸡东县华盛煤炭有限公司、黑龙江省八五一〇农场案外人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书》

动产以物抵债协议履行过程中，通过占有改定方式完成交付，买受人取得对标的物的间接占有，应视为以物抵债协议已履行完毕，买受人享有可以排除强制执行的民事权益。

三十四、最高法院（2020）最高法民申5284号案例，《宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤销之诉最高人民法院民事裁定书》

最高法院认为，以物抵债的协议抵偿的金钱债权为普通债权，其目的在于消灭旧的金钱之债，该部分普通债权不应优先于已在先办理抵押的债权。

三十五、最高法院（2020）最高法民申6153号案例，《南京澳林地产有限公司、宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，“关于以房抵工程款协议问题。首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。最后，由二审判决可知，南京澳林公司在上诉请求事实与理由中仅阐述了宿迁澳林公司不应当承担付款义务，而并未涉及若宿迁澳林公司应承担债务时南京澳林公司是否构成债务加入、是否对该债务承担连带责任的问题，未对连带责任的认定提出异议。民事诉讼法第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故二审法院对此未予以审查，维持一审判决，并无不当。”

三十六、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，2020年12月25日通过）

第六十八条　债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。

三十七、最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版）

最高法民一庭观点：以物抵债协议如未明确约定消灭原到期债务，则新债务届期不履行债权人有权请求债务人履行旧债务，且不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

三十八、《最高人民法院第五巡回法庭法官会议纪要》（李少平 主编，人民法院出版社2021年8月出版）

法官会议意见：以物抵债协议作为民事合同，其成立要件受制于当事人意思自治以及《合同法》的规定。《合同法》第二十五条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。《合同法》分则中未规定以物抵债协议，该协议属于无名合同，参照与其性质最相近的买卖合同的规定，以物抵债协议应为诺成性合同。在当事人未约定以债权人实际受领抵债物作为以物抵债协议成立要件的情况下，该协议自双方达成合意时即成立。当事人达成以物抵债协议是为了清偿旧债，在以物抵债协议未履行前新债与旧债并存，但基于对债权人与债务人利益的平等保护，以及对当事人行为的可预期性要求，为了维护交易秩序的稳定，在以物抵债协议不存在履行障碍时，当事人不得单方要求履行旧债。

三十九、最高法院（2021）最高法民终681号案例，《上诉人魏广泽与被上诉人赵海川、一审第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案》

最高法院认为，以房抵债者不是消费者购房人，无论是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的条件，都不能对抗涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

四十、最高法院（2021）最高法民申1134号案例，《韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书》

最高法院认为：以房抵债者，不是基于生存权，而是为实现债权，因此，以房抵债者不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。

四十一、最高法院（2021）最高法民申1460号案例，《瑞丽市宝佳房地产开发经营有限公司、云南天景房地产开发有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》

最高法院认为，“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物未交付债权人，债权人请求债务人交付的，经审查不存在恶意损害第三人合法权益等虚假诉讼情形，且无其他无效事由的，依法应予以支持。上述以物抵债协议如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的方式，与旧债务并存，债权人既可以根据新债主张继续履行、违约责任，也可以恢复旧债的履行。”

四十二、最高法院（2021）最高法民申4177号案例，《再审申请人甘肃长业房地产开发集团有限公司与被申请人刘霞房屋买卖合同纠纷案》

最高法院认为，“关于原审判决在案件审理范围上是否未依法审查必要内容以及是否审理程序有误的问题。经审查，刘霞与长业公司签订《协议书》确认长业公司欠刘霞借款2100万元，为偿还上述债务，长业公司与刘霞经核算剩余债务后签订了《框架协议》，双方将原借款关系转化为房屋买卖关系，将借款本金及利息转化为已付购房款。以物清偿系清偿债务的一种方法，本案是以房屋给付替代原欠款的清偿，以债权人刘霞现实地受领长业公司的给付为生效要件。在新债务未履行前，原债务并不消灭；当新债务履行后，原债务同时消灭。对于案涉《框架协议》约定的内容而言，长业公司承诺向刘霞出售长业金座大厦16、17层共计1402.6平方米商品房及四个机械停车位清偿其所欠刘霞的全部欠款，刘霞还须向长业公司支付9309940元。只有长业公司在履行完上述协议后，双方之间的债权债务才归于消灭，符合代物清偿的构成要件。由于代物清偿属于新债清偿，如仅有代物清偿合意而未能实际履行代物清偿协议，原借款债务并不消灭。本案中长业公司在房地产管理部门为刘霞办理了商品房预售备案登记，未能按照《框架协议》履行将案涉房屋交给刘霞的义务，故《框架协议》项下的借款债务并未消灭，长业公司仍负有向刘霞偿还借款本金的义务。长业公司关于《框架协议》签订后借款关系已经转化为房屋买卖关系，原借款关系已经消灭的主张，原审法院未予采信并无不当。故长业公司的该项再审请求，本院不予支持。”

END

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